Vous rêvez d’acheter un bien immobilier mais les prix du neuf vous découragent ? Contrairement aux idées reçues, investir dans une passoire thermique puis la rénover peut s’avérer nettement plus avantageux que d’acheter directement un logement aux normes. Cette stratégie, particulièrement pertinente dans certaines villes françaises, permet de réaliser des économies substantielles tout en contribuant à l’amélioration du parc immobilier. À Boulogne-Billancourt notamment, l’écart de prix entre le neuf et l’ancien rénové atteint 1450€ par mètre carré ! Découvrez pourquoi cette approche contre-intuitive séduit de plus en plus d’acheteurs avisés.
La décote des passoires thermiques : une opportunité à saisir
Ces logements énergivores, classés E, F ou G sur l’échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE), bénéficient d’une décote significative sur le marché immobilier qui peut transformer une contrainte en véritable opportunité.
Une différence de prix qui change la donne
« Nous constatons un intérêt croissant des primo-accédants pour ces biens, » confirme Guillaume Martinaud, président de la coopérative d’agences immobilières Orpi. Cette tendance s’explique aisément : selon les données des notaires du Grand Paris, les logements classés F et G se négocient entre 7% et 15% moins cher que ceux notés D.
Cette décote significative rend ces biens accessibles à des acheteurs qui seraient autrement exclus de certains marchés tendus. Une étude approfondie menée par la plateforme Maslow.immo sur 115 communes de plus de 40 000 habitants révèle que dans 32 villes françaises, l’écart de prix au mètre carré entre le neuf et les passoires thermiques dépasse 1 000 euros.
Astuce en + : Pour évaluer correctement une opportunité, demandez systématiquement les factures énergétiques des deux dernières années au vendeur. Ces documents vous donneront une vision concrète des économies potentielles après rénovation.
Boulogne-Billancourt : le cas d’école de l’investissement malin
Cette commune des Hauts-de-Seine illustre parfaitement l’intérêt financier que peut représenter l’achat-rénovation d’une passoire thermique.
Un différentiel de prix particulièrement avantageux
À Boulogne-Billancourt, un logement neuf se négocie en moyenne à 11 200 euros le mètre carré, tandis qu’un appartement classé E ou F coûte environ 9 000 euros le mètre carré. L’écart initial est déjà considérable : 2 200 euros par mètre carré, soit près de 20% du prix du neuf.
Même en intégrant le coût d’une rénovation énergétique complète, estimé par l’Agence de la transition écologique (Ademe) à environ 750 euros par mètre carré, le calcul reste largement favorable à l’achat-rénovation :
- Coût d’achat + rénovation : 9 000 + 750 = 9 750 euros/m²
- Prix du neuf : 11 200 euros/m²
- Économie réalisée : 1 450 euros/m²
Pour un appartement de 50 m², cette stratégie permet donc d’économiser 72 500 euros, une somme considérable qui peut servir à améliorer la qualité des finitions ou simplement à réduire votre endettement.
Notre conseil déco : Profitez des travaux de rénovation énergétique pour moderniser simultanément l’agencement et les finitions. Cette approche globale optimise les coûts et maximise la valorisation du bien.
Primo-accédants vs investisseurs locatifs : des calculs différents
La pertinence de cette stratégie varie selon votre profil d’acheteur et les contraintes légales qui s’y rattachent.
Des obligations différentes selon votre projet
Si vous achetez en tant que primo-accédant pour votre résidence principale, vous n’êtes soumis à aucune obligation légale de rénovation. L’amélioration énergétique du logement reste un choix personnel, motivé par le confort et les économies d’énergie plutôt que par une contrainte réglementaire.
En revanche, les investisseurs locatifs doivent intégrer le calendrier législatif dans leur réflexion : les logements classés F seront interdits à la location à partir de 2028, et ceux notés E à partir de 2034. L’étude de Maslow.immo a volontairement exclu les biens classés G de son analyse, puisque ceux-ci ne pourront plus être proposés à la location dès janvier 2025 sans rénovation préalable.
Malgré ces contraintes, l’étude démontre que même pour un investisseur locatif, l’achat et la rénovation d’une passoire thermique à Boulogne-Billancourt reste financièrement plus avantageux qu’une acquisition dans le neuf.
Les territoires où cette stratégie n’est pas recommandée
L’approche achat-rénovation n’est pas universellement pertinente et dépend fortement des caractéristiques du marché immobilier local.
Quand le neuf devient plus intéressant
À Caen (Calvados), le prix au mètre carré dans le neuf n’est supérieur que de 96 euros à celui des biens classés E ou F. En ajoutant les 750 euros/m² nécessaires à la rénovation, le coût total devient nettement supérieur à celui d’un logement neuf, rendant cette stratégie contre-productive.
Lille présente une situation similaire avec un écart de seulement 189 euros/m² entre le neuf et les passoires thermiques. « C’est assez contre-intuitif car l’offre dans le neuf est pourtant limitée à Lille, » observe Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo. Cette situation s’explique probablement par le niveau déjà élevé des prix de l’immobilier ancien dans ces villes.
L’étude souligne ainsi l’importance d’une analyse locale fine avant tout investissement immobilier, les stratégies d’achat devant s’adapter aux spécificités de chaque marché.
Astuce en + : Avant d’investir, comparez systématiquement trois scénarios : achat dans le neuf, achat d’un bien déjà rénové, et achat-rénovation d’une passoire thermique. Cette approche comparative vous permettra d’identifier la meilleure option pour votre situation.
Maximiser la rentabilité de son investissement
Pour optimiser votre stratégie d’achat-rénovation, quelques éléments clés méritent votre attention.
Les facteurs de réussite
L’Île-de-France concentre les meilleures opportunités pour cette approche : sept des dix villes présentant les écarts de prix les plus favorables s’y trouvent. Cette concentration s’explique par les prix particulièrement élevés du neuf dans cette région, dû au coût du foncier, à la TVA et aux normes environnementales strictes.
Pour maximiser votre rentabilité, privilégiez les biens dont la rénovation énergétique peut s’intégrer dans une rénovation globale. Les travaux d’isolation peuvent par exemple être réalisés lors d’un rafraîchissement complet du logement, optimisant ainsi les coûts.
L’essentiel
La stratégie d’achat et de rénovation des passoires thermiques constitue une alternative financièrement avantageuse à l’acquisition dans le neuf, particulièrement à Boulogne-Billancourt où l’économie peut atteindre 1450€ par mètre carré.
Pour réussir votre investissement dans une passoire thermique :
- Ciblez les marchés où l’écart entre neuf et ancien dépasse largement le coût de rénovation (1000€/m² minimum)
- Faites estimer précisément le coût des travaux par plusieurs professionnels avant l’achat
- Intégrez le calendrier législatif dans votre réflexion, particulièrement pour un investissement locatif
- Profitez des rénovations énergétiques pour améliorer l’ensemble du bien et maximiser sa valeur
- Renseignez-vous sur les aides financières disponibles qui peuvent réduire significativement le coût des travaux
Cette approche vous permet non seulement de réaliser des économies substantielles mais aussi de contribuer à l’amélioration du parc immobilier français, un double bénéfice dans un contexte de transition énergétique.