Vous êtes tenté par l’achat d’un bien immobilier classé E sur le DPE pour vous constituer un patrimoine ? Ces logements moins bien isolés se vendent avec une décote intéressante qui peut séduire les primo-investisseurs aux budgets limités. Pourtant, ce qui ressemble à une bonne affaire aujourd’hui pourrait se transformer en cauchemar financier dans quelques années. Face au calendrier d’interdiction des passoires thermiques, faut-il vraiment sauter le pas maintenant ou patienter pour un investissement plus pérenne ? Découvrez pourquoi la prudence est de mise et quelles alternatives s’offrent à vous.
La tentation du prix cassé pour les jeunes investisseurs
Nombreux sont les jeunes actifs qui, comme Marine, cadre parisienne, n’ont pas les moyens d’acheter leur résidence principale dans les grandes métropoles. L’alternative séduisante consiste alors à se tourner vers des villes moyennes, où l’immobilier reste abordable, pour réaliser un premier investissement locatif.
Des décotes alléchantes sur les biens mal notés
Les passoires thermiques, ces logements classés E, F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), se négocient à des prix significativement inférieurs au marché. Selon les données des notaires de France, les biens classés F et G présentent des décotes de 7% à 15% par rapport aux logements notés D.
Bien que les données manquent encore pour les biens étiquetés E, faute de transactions suffisantes, la logique de décote suit vraisemblablement la même tendance. Cette différence de prix représente une opportunité tentante pour qui souhaite se constituer un patrimoine avec un budget limité.
Notre conseil déco: Si vous investissez malgré tout dans un bien énergivore, privilégiez ceux qui possèdent des atouts architecturaux difficiles à trouver sur le marché : hauteur sous plafond, moulures, parquet d’époque ou emplacement premium. Ces éléments conserveront leur valeur malgré les évolutions réglementaires.
Le calendrier d’interdiction qui change tout
L’affaire qui semble intéressante aujourd’hui peut rapidement devenir un boulet financier demain. La législation prévoit un échéancier précis qui va progressivement rendre ces biens inexploitables sur le marché locatif.
Un compte à rebours impitoyable pour les propriétaires
Le calendrier des interdictions de mise en location est désormais bien établi :
- Les logements classés G sont déjà interdits à la location depuis le 1er janvier 2025
- Les biens F seront frappés de la même sanction en 2028
- Les logements classés E seront déclarés indécents sur le plan énergétique en 2034
Cette dernière échéance est particulièrement problématique pour les investisseurs actuels. Si vous achetez aujourd’hui un bien classé E et envisagez de le revendre dans 10 à 15 ans, vous vous retrouverez face à un marché radicalement différent où votre bien aura perdu une grande partie de sa valeur.
Astuce en +: Avant tout achat, demandez plusieurs devis de rénovation énergétique pour estimer précisément le coût d’une amélioration du DPE. Vous pourrez ainsi calculer si l’opération « achat décoté + rénovation » reste rentable par rapport à l’acquisition directe d’un bien mieux noté.
Pourquoi la revente d’un bien E pourrait tourner au désastre
Lorsque vous revendrez votre bien classé E dans une décennie, vous vous heurterez à plusieurs obstacles majeurs qui pourraient entraîner une perte financière importante.
Un pool d’acheteurs considérablement réduit
En 2034, vous ne pourrez plus cibler les investisseurs locatifs comme acquéreurs potentiels, puisque ces derniers ne pourront pas louer votre bien classé E. Votre marché se limitera donc aux personnes souhaitant habiter le logement, ce qui réduit considérablement le nombre d’acheteurs potentiels.
Cette restriction est particulièrement problématique si vous avez investi dans un studio ou un petit T1. Ces typologies sont principalement recherchées par des investisseurs locatifs et rarement par des propriétaires occupants, qui privilégient généralement des surfaces plus grandes.
Une position de faiblesse face aux futurs acheteurs
Les rares acheteurs qui s’intéresseront à votre bien disposeront d’un pouvoir de négociation considérable. Le DPE comprendra des préconisations de travaux assorties de devis, autant d’arguments qui permettront d’exiger des rabais importants.
Vous vous retrouverez donc probablement contraint de céder votre bien à un prix bien inférieur à votre investissement initial, même en tenant compte de l’inflation. C’est précisément ce risque de revente à perte qu’a souligné Elodie Frémont, notaire à Paris, lors de l’émission « Le grand rendez-vous de l’immobilier ».
Les stratégies alternatives pour investir intelligemment
Face à ces risques, plusieurs options s’offrent aux jeunes investisseurs déterminés à se constituer un patrimoine immobilier sans tomber dans le piège des passoires thermiques.
La patience, meilleure alliée de l’investisseur avisé
Plutôt que de se précipiter sur une opportunité risquée, patience et stratégie peuvent s’avérer payantes. En attendant quelques années, vous pourrez :
- Augmenter votre capacité d’épargne et votre apport
- Accéder à des biens mieux notés (minimum D)
- Vous orienter vers des T1 plutôt que des studios pour plus de polyvalence
- Éviter les décotes massives à la revente
Astuce en +: Profitez de cette période d’attente pour vous former sur l’investissement immobilier. Suivez des webinaires gratuits, rejoignez des groupes d’échange comme le Club des proprios de Capital qui compte 14 000 membres, et consultez des experts qui pourront vous aiguiller dans vos futurs choix.
Les alternatives à l’investissement direct dans une passoire
Si votre objectif est de vous constituer un patrimoine sans attendre, explorez d’autres options :
- Investir dans des SCPI ou du crowdfunding immobilier avec des tickets d’entrée plus accessibles
- Chercher dans des zones où les prix permettent d’acquérir des logements mieux notés
- Opter pour une stratégie d’achat-rénovation immédiate plutôt que l’acquisition d’un bien énergivore
- Envisager un achat à plusieurs pour augmenter votre capacité d’investissement
L’essentiel
L’achat d’un bien classé E peut sembler une opportunité à court terme grâce à sa décote, mais représente un risque financier majeur à moyen terme. Avec l’interdiction de location prévue en 2034, ces biens perdront considérablement en valeur et en liquidité.
Pour sécuriser votre investissement immobilier :
- Privilégiez les biens classés D minimum pour éviter les futures restrictions
- Patientez quelques années pour améliorer votre capacité d’investissement si nécessaire
- Considérez les alternatives comme les SCPI ou l’achat à plusieurs
- Évaluez précisément le coût d’une rénovation énergétique avant tout achat
N’oubliez pas que la patience est souvent la stratégie la plus rentable en immobilier. Mieux vaut attendre pour réaliser un investissement solide que de vous précipiter vers une perte financière programmée.